Prawnik Gorzów Wielkopolski Radca prawny Łukasz Rozmiarek. Kancelaria prawnicza: prawo cywilne, prawo rodzinne, prawnik rodzinny, prawo spadkowe, prawo gospodarcze, prawo pracy, prawo administracyjne oraz windykacja gorzów i mediacja gorzów.
Realizacja: Wytwórnia Marketingu
Linia energetyczna, gazociąg lub słup na Twojej działce? Służebność przesyłu, wynagrodzenie i zmiana orzecznictwa
Pozostałe artykuły
Przez Twoją działkę przebiega linia energetyczna, stoi na niej słup, biegnie gazociąg albo wodociąg, a nikt nigdy nie zapłacił Ci za to ani złotówki? Nie jesteś w tym sam. Przez dekady wiele takich spraw kończyło się fiaskiem dla właścicieli nieruchomości, albowiem przedsiębiorcy przesyłowi powoływali się na zasiedzenie. W ostatnich miesiącach orzecznictwo zmienia się jednak na korzyść właścicieli. Nie oznacza to, że można czekać.
W skrócie
-
Właściciel może żądać „odpowiedniego wynagrodzenia” za ustanowienie służebności przesyłu (art. 305² § 2 Kodeksu cywilnego).
-
W zależności od okoliczności można rozważyć także roszczenia za przeszłość (korzystanie z gruntu bez umowy) oraz żądanie usunięcia urządzeń.
-
Przedsiębiorcy często bronili się tym, że służebność „zasiedzieli” jeszcze przed 2008 r. Najnowsze orzecznictwo, w tym Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego, tę drogę mocno kwestionuje.
-
Według tej linii czas na zasiedzenie mógł zacząć biec najwcześniej 3 sierpnia 2008 r. Najwcześniejszy możliwy termin zasiedzenia to więc 3 sierpnia 2028 r.
Czym jest służebność przesyłu?
To ograniczone prawo rzeczowe, które do Kodeksu cywilnego trafiło 3 sierpnia 2008 r. (art. 305¹–305⁴ KC). Pozwala przedsiębiorcy, np. operatorowi sieci energetycznej, gazowej czy wodociągowej, korzystać z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie, zgodnie z przeznaczeniem jego urządzeń. W praktyce chodzi o utrzymywanie słupów i linii oraz wejście na grunt w celu konserwacji, remontu i modernizacji.
Służebność obciąża nieruchomość także wobec kolejnych właścicieli. Nabywca działki może być nią związany, nawet jeśli nie widnieje ona w księdze wieczystej. Rozbudowa urządzeń, która wymaga większego zakresu korzystania z gruntu, to osobna kwestia.
Czy właścicielowi należy się wynagrodzenie?
Tak. Jeśli przedsiębiorca i właściciel nie dogadają się co do umowy, o ustanowieniu służebności i wynagrodzeniu może zdecydować sąd. Wynagrodzenie należy się właścicielowi za samo ustanowienie służebności. Ma zrekompensować ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości, z uwzględnieniem stopnia ingerencji w prawo własności. Sąd Najwyższy podkreśla, że kryteriów nie określa ustawa, więc sąd waży interesy obu stron na tle konkretnej sprawy. Wynagrodzenie może być płatne jednorazowo albo okresowo.
Na kwotę wpływa kilka czynników, m.in. szerokość pasa, rodzaj i napięcie linii, położenie i przeznaczenie gruntu oraz możliwości zabudowy. W części orzeczeń sądy uwzględniają też ograniczenia wynikające z przepisów o strefach bezpieczeństwa. Różnica między tym, co „wydaje się słuszne”, a tym, co da się wykazać w opiniach biegłych, bywa duża.
Pieniądze za przeszłość? Usunięcie urządzeń?
Jeśli przedsiębiorca korzystał z gruntu bez umowy i bez innego tytułu prawnego, można rozważyć roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie za okres przeszły. To roszczenie odrębne od wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Roszczenia majątkowe się przedawniają, więc im dłużej się czeka, tym mniejszy może być zakres tego, co da się odzyskać.
Właściciel może też żądać usunięcia urządzeń. W praktyce sprawy częściej kończą się ustanowieniem służebności za wynagrodzeniem niż fizycznym usunięciem linii. Sama możliwość takiego żądania może jednak wzmacniać pozycję właściciela. Która ścieżka jest dla Ciebie najlepsza, zależy od dokumentów, historii inwestycji i Twoich planów co do nieruchomości.
Zasiedzenie: największa zmiana w orzecznictwie
Do niedawna dominował pogląd, że przedsiębiorca mógł zasiedzieć „służebność o treści odpowiadającej służebności przesyłu” jeszcze przed 2008 r., choć taka instytucja nie istniała w przepisach.
Teraz linia się zmienia:
-
Sąd Najwyższy (m.in. postanowienie z 24 lutego 2023 r., III CZP 108/22) przyjął, że przed wprowadzeniem służebności przesyłu nie mógł biec termin zasiedzenia takiego prawa.
-
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16) uznał za niezgodne z Konstytucją rozumienie przepisów, które umożliwiało takie zasiedzenie przed 3 sierpnia 2008 r.
-
Sąd Najwyższy w postanowieniu z 19 marca 2026 r. (II CSKP 1045/24) uwzględnił tę zmianę i podzielił nowszy kierunek wykładni.
-
W 2026 r. podobnie orzekały sądy okręgowe, m.in. w Łodzi, w Rzeszowie oraz w Warszawie, a w jednej z tych spraw wprost wskazano, że zasiedzenie mogło nastąpić najwcześniej 3 sierpnia 2028 r.
Oznacza to, że osoby, którym spółka energetyczna od lat odmawia zapłaty, bo „służebność już zasiedziała”, mogą mieć mocniejsze argumenty niż jeszcze niedawno.
Dlaczego nie warto czekać?
Po pierwsze, termin zasiedzenia, jeśli ma biec dopiero od 2008 r., nie jest daleko. Najwcześniejsza możliwa data to sierpień 2028 r., a w razie złej wiary przedsiębiorcy znacznie później. Odpowiednie kroki procesowe mogą na ten bieg wpłynąć, ale decyzję trzeba podjąć z wyprzedzeniem.
Po drugie, upływ czasu osłabia dowody i przybliża przedawnienie roszczeń.
Po trzecie, to przedsiębiorca może pierwszy wystąpić do sądu, np. o ustanowienie służebności albo stwierdzenie jej zasiedzenia. Wtedy lepiej być przygotowanym.
Najczęstsze pytania
Czy muszę zgodzić się na słupy lub linię na mojej działce?
Jeżeli służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń, a nie dojdzie do umowy, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia przez sąd. Nie oznacza to jednak, że ma to być bezpłatne.
Czy dotyczy to także gazociągów i wodociągów?
Tak. Służebność przesyłu obejmuje m.in. urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu i energii elektrycznej.
Czy wynagrodzenie jest płatne jednorazowo?
Może być płatne jednorazowo albo okresowo. Sąd ocenia to w konkretnej sprawie.
Czy spółka energetyczna na pewno już zasiedziała służebność?
Nie ma takiej reguły. Po zmianie orzecznictwa zasiedzenie przed 3 sierpnia 2008 r. jest coraz częściej kwestionowane. Wynik zależy od faktów i dokumentów.
Czy mogę sprzedać działkę z linią?
Tak, ale służebność może być skuteczna wobec nabywcy także bez wpisu do księgi wieczystej. Warto uregulować sprawę przed transakcją.
Czy mogę żądać usunięcia słupa?
Można rozważyć takie żądanie, ale jego skuteczność zależy od podstawy prawnej, tytułu przedsiębiorcy i okoliczności sprawy.
Linia na działce to nie tylko „niedogodność”, ale i prawo do wynagrodzenia
Służebność przesyłu to instytucja, wokół której nagromadziło się wiele zaszłości. Zmiana linii orzeczniczej sprawia, że warto wrócić do spraw, które uznawano za przegrane. Zanim podejmiesz decyzję o wniosku, pozwie lub negocjacjach, sprawdź swoje dokumenty i terminy.
Informacje przedstawione w artykule mają charakter ogólny i nie stanowią indywidualnej porady prawnej. Wskazane orzeczenia mogą ulec zmianie lub być odmiennie oceniane w poszczególnych sprawach.
Jeżeli na Państwa nieruchomości znajdują się urządzenia przesyłowe i chcą Państwo ocenić możliwość uzyskania wynagrodzenia, roszczeń za okres przeszły albo ryzyko zasiedzenia, zapraszam do kontaktu z Kancelarią Radcy Prawnego Łukasza Rozmiarka w Gorzowie Wielkopolskim lub w Chojnie.